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西安別墅市場為何進入“疊拼年”?

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備注1:曲江1期-曲江池夜景

PART1-疊拼暴熱

西安樓市別墅大熱,別墅市場疊拼居首,這一市場變化在最近幾年里表現的愈發明顯。

自2015年開始,西安別墅在樓市整體成交中所占到的市場份額逐年提升,現在的供需情況是“供少需多”。2017年別墅市場進入低庫存階段,別墅成交量環比上升47%,同比上升級143%,幾乎上漲了一半!

別墅,這種曾經專為少數頂級財富階層制定的終極產品,盡管時下因為供需落差而成交緊俏,卻也是樓市不可缺失的主力,市場的成交行情最終也造就了疊拼產品在市場上的大行其道,而疊拼產品的盛行,是造成這一市場變化最主要的原因。

在第一輪限購解封之后,疊拼別墅的市場占有率逐年攀升。在2017年別墅總銷量與總供給之間,居然出現三倍倒掛??梢哉f,正是在疊拼別墅對高端置業需求的引領作用下,才讓別墅的銷售逐漸躋身成交熱門。

對比獨棟、雙拼、聯排、疊拼等不同產品類型的別墅成交均價變化能看到,與三年之前相比,2018年的疊拼別墅的成交均價以89%的漲幅躍居各類產品類型之上。

與此同時,疊拼產品對市場上高端置業客群的生活情境的精準把控,也是在逐漸熱門的別墅成交中疊拼別墅的價值被市場充分認可的原因。

從成交量、價格走勢以及高端置業客群生活情境的變化,均鮮明標志著西安樓市正式進入了“疊拼年”。而疊拼別墅的崛起并非偶然,而是隨著市場的變化、消費的升級、產品的迭代之后的產物,疊拼在創作上做到博采眾長、兼容并蓄,并以此刷新了低密度產品的舒適度。

PART2-墅領曲江

十年之前,西安的別墅市場基本都是圍繞著曲江分布的,那個時候曲江風華正茂,不缺有品位的客戶,更不缺有格調的產品。

中海鉑宮、紫汀苑、鳳凰池、金地湖城大境等一大批耳熟能詳的產品,都誕生過疊拼,幾千入手,數萬轉出,這一類產品購買時具有性價比,放盤時又比較容易轉手,算是臻品。

早期的別墅比如獨棟、聯排、雙拼,雖然更符合客戶心中對于別墅的傳統定義,但老一批的設計師拷貝更多,思考更少,且戶型已呈老舊之勢,實際居住感受并不理想。疊拼經過不斷演化,獨立性與私密性已經大大提升,同時更適合現代人居住需求,逐漸被市場廣泛認同。

備注2:曲江1期-曲江池夜景

疊拼別墅通常是上疊+中疊+下疊,將一家人的生活場景切割在不同樓層,同時因為預留有電梯設計(現在都有),過多的樓層也讓上下樓頗為不便。

如何平衡私密性與鄰里空間一直是別墅設計的難點,通常情況是別墅為了居者的私密性,只能讓生活動線框定在別墅空間之內,鄰里交往只能發生在園區會所、園林等公共區域,因此,別墅相對封閉一些。

而疊拼別墅則通過入戶和庭院的分割,創造了適合鄰里交往的空間,讓有相似經歷、相同志趣、相同追求的業主們得以自然而然地拓展社交圈。

基于這幾點優勢,疊拼的銷售批量穩居別墅各類產品之首,特別是總價在500萬以下的別墅中,疊拼別墅絕對是限購政策之下的絕佳自住&投資品。

PART3-價值翻身

如今,曲江一期土地斷供之后,別墅供應幾乎絕跡,零星地塊里僅有一兩個項目,也是按照一棟一套的標準來做。

參照門戶網站曲江二手房報價,雙拼別墅3.5-4萬/㎡,聯排別墅3-3.5萬/㎡,疊拼別墅3萬/㎡。十年之前,數千入手,十年之后,價格數倍的增長,二手房源還特別稀缺。

曲江二期CCBD&QCIC落地之后,曲江二期彌補了曲江一期產業不足、人口不足、商業配套不足,卻呈現曲江別墅市場缺口。

一個重要原因就是曲江二期規劃的公園太少!在2016年之前,曲江二期公園規劃信息顯示,片區僅規劃有城市運動公園,還有新植物園,以及零星綠地(甚至包括了某小區的私家小公園),不足以做別墅區,更不足以承載高端。

備注3:曲江2期-新植物園

如今,施政者思路轉變,曲江二期新供應土地,不斷抑制高容積率,全力打造低密度、寬景觀面、高舒適度的城區。這一點“轉變”,給了曲江二期高端物業誕生的機會,因此,筆者稱2018年是曲江二期價值翻身之年。

在曲江二期新發展之下,在杜陵塬之側,即將打造的“杜陵遺址生態公園”可以被稱為當之無愧的大手筆。官方要規劃8.9平方公里保護范圍(大約13350畝),建設控規區面積12平方公里(大約18000畝),縱跨曲江新區、航天城、長安區三區管轄范圍。

“杜陵”,全稱為:杜陵邑。漢代舊名“鴻固塬”,是漢宣帝劉詢的帝陵,因為漢代有“置陵邑”的特色,杜陵便成了王侯外戚聚集地,白居易《琵琶行》里“五陵少年爭纏頭,一曲紅綃不知數”,這兩句生動地描述了當時聚集在杜陵附近的達官顯貴的生活場景。


2018年6月22日 11:16
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